Faut-il renoncer à la construction neuve ?

27 Juin, 2023

Directement en lien avec l’urgence climatique, le secteur du bâtiment a des incidences très importantes en termes d’émissions de CO2 et d’artificialisation des sols, remettant ainsi en question la pertinence de continuer à construire de nouveaux bâtiments.

Pourquoi arrêter la construction neuve ?

Quelques chiffres permettent de comprendre et d’appréhender les impacts environnementaux de la construction neuve. Par exemple :

  • Il faut 200 tonnes de sable pour construire une maison individuelle conventionnelle.
  • Chaque logement est en moyenne responsable d’environ 1 tonne de CO2 par m² de surface bâtie.
  • Le logement en France est, après le transport, la deuxième source d’émissions de CO2 au niveau national.
  • En Île-de-France, la construction neuve utilise 8,9 millions de tonnes de matières annuellement et en rejette environ la moitié comme déchets.
  • Enfin, la construction neuve de bâtiments en France grignote l’équivalent d’un terrain de foot toutes les heures.

Source : The Shift Project

Pour limiter les impacts du secteur du bâtiment, le premier levier d’action consiste à limiter la nouvelle construction. Ajoutons que l’on déconstruit plutôt peu et qu’il existe donc déjà, en France, entre 80% et 90 % du parc immobilier de 2050.

Concrètement, est-ce que c’est réalisable de ne plus construire de neuf ?

Une étude a été réalisée en 2021 sur l’arrêt de la construction neuve en Île-de-France et s’intéresse très sérieusement à sa faisabilité. Le périmètre de l’étude se limite à certaines typologies de bâtiments : logements, bureaux, commerces et exclut donc les bâtiments de production, de logistique et équipements publics. L’étude envisage l’arrêt de construction neuve après le projet du Grand Paris et intègre ainsi les 23 millions de m² de logements, bureaux et commerces déjà engagés ou prévus dans le cadre du Grand Paris. L’étude s’appuie sur deux scénarios de projections démographiques en intégrant les trajectoires et hypothèses (hautes et basses) définies par l’INSEE en termes d’évolution de population.

Cette étude démontre que pour les bureaux et les commerces et quel que soit le scénario, cela est faisable. La réponse est plus nuancée pour les logements.

Sans prendre en compte une modification significative du nombre de la population active, l’étude a constaté que le Flex Office, le télétravail ainsi que le coût des bureaux diminuent de manière importante le besoin de surface de bureaux. Se pose même la problématique de surproduction et de sur-offre de bureaux prévus dans le Grand Paris.

Pour les locaux commerciaux, c’est le développement du e-commerce qui justifie à lui seul qu’il n’y ait pas de besoin de construire de nouvelles superficies à vocation commerciale (hors entrepôts logistiques non pris en compte dans cette étude) en Île-de-France après le Grand Paris. 

Pour le logement, les facteurs sont nombreux : démographie, vieillissement de la population, tourisme, accessibilité financière de l’immobilier, résidences secondaires, taille des logements, vacance des logements… L’étude se concentre notamment sur le nombre de logements construits par nouveau ménage. En effet, sur la période récente, on compte chaque année : environ 410 000 nouveaux logements construits en France, tandis que 230 000 nouveaux ménages sont constitués sur le territoire (pour très peu de logements détruits). « Le rythme de construction atteint ainsi presque deux fois le strict besoin quantitatif de nouveaux habitats principaux, ce qui s’explique notamment par des décalages géographiques entre disponibilité et besoins en logements, notamment entre les zones pourvoyeuses d’emplois et le parc de logements constitué. » nous rappelle le rapport « Habiter dans une société bas carbone » du Shift Projet.

Alors, quelles sont les pistes pour y parvenir ?

Les propositions de « régénération urbaine » permettent de réduire le besoin en construction neuve :

  • Rénovation urbaine : 50% du parc existant a été construit avant la mise en place de réglementations thermiques, l’enjeu d’isoler et de diminuer les consommations énergétiques du parc immobilier est très important et désormais encadré réglementairement. L’étude « Neutralité et Logement » (étude de Carbone 4 et Pouget Consultants) insiste sur la « nécessité de porter à leur potentiel maximum tous les éléments pouvant faire l’objet d’une rénovation (tout en tenant compte des particularités du bâti) et de changer massivement de vecteur énergétique ». Le rapport du Shift complète cette idée d’agir à travers des rénovations énergétiques globales (enveloppe et mode de chauffage) : « la priorisation entre ces deux leviers n’a de sens que si l’on se résigne à ne pas atteindre ces objectifs de décarbonation ».
  • Valorisation des friches : on recense actuellement plus de 2 700 friches en Île-de-France, qui totalisent une superficie de 4 200 ha (soit l’équivalent de près de la moitié de Paris !).
  • Recyclage urbain (bureaux, commerces, etc.)
  • Densification horizontale et verticale.
  • Nouvelles offres pour se loger : co-living et habitat intergénérationnel.

Il paraît indispensable également de s’intéresser aux logements inoccupés ou sous-occupés : les logements vacants représentent environ 8 % de l’ensemble des logements en France (4% en vacance depuis moins d’un an nécessaire à la fluidité du parc et 4% en vacance structurelle) et les résidences secondaires environ 10 %, ce qui fait près d’un cinquième du parc bâti.

L’arrêt de la construction neuve implique également de réfléchir à des régimes juridiques alternatifs à la propriété privée, limitant la spéculation du marché immobilier qui pourraient également offrir des pistes engageantes : coopératives foncières, coopératives d’habitants, etc.

Et quels impacts économiques et sociaux est-ce que cela induirait ?

L’étude se penche sur la question de la faisabilité économique et sociale de cette transformation.

La construction neuve en Île-de-France représente 210 000 emplois. Il y a nécessité de « faire basculer » l’économie du secteur du bâtiment de la construction à la rénovation. « La première est aujourd’hui répartie à part égale entre construction et la rénovation ». Pour le secteur du bâtiment projeté, cela représenterait 20% d’activité liée aux nouvelles constructions et 80% de l’activité liée la rénovation comprenant : la décarbonation de l’énergie liée au parc existant, sa rénovation énergétique et la rénovation urbanistique des villes (liée aux changements de modes de vie). Il faut bien noter que rénover, c’est en effet plus complexe techniquement car non standardisable et n’est pas aussi rentable, à l’heure actuelle, que le neuf.

L’enjeu de redirection écologique prôné par les auteurs de l’étude incite à enfin prendre en compte les limites planétaires dans le secteur du bâtiment. Arrêter de construire du neuf demain « met donc en lumière une tendance de fond qu’il va falloir désormais organiser ». Cela pose des questions d’urbanisme inédites et aborde des enjeux systémiques (usage, mobilité…). Si des démarches de sobriété et d’urbanisme circulaire sont déjà en cours de développement en lien avec les récentes réglementations (ZAN, Décret tertiaire), il reste indispensable d’accompagner l’ensemble des acteurs – à travers des leviers réglementaire et financier – vers une économie de la rénovation, d’anticiper et de réfléchir à des modes de fonctionnement alternatifs en concertation avec les habitants, à des échelles diverses, dans des proportions et des temporalités spécifiques à chaque territoire.

L’équipe tbmaestro accompagne les collectivités et gestionnaires de patrimoine dans l’identification des espaces vacants et des besoins en travaux pour l’ensemble des bâtiments. L’objectif est d’établir, à l’échelle du territoire, une stratégie patrimoniale adaptée et de prolonger la durée de vie des bâtiments. Cette stratégie peut notamment s’intégrer dans le cadre de la réalisation d’un schéma directeur immobilier et énergétique (SDIE) et s’inscrire dans une démarche de maîtrise de son patrimoine sur le long terme.

Mots clefs : Construction neuve, Rénovation, Artificialisation des sols, Décarbonation, Redirection écologique, Bâtiment

Date de l’article : 27/06/2023

Rédactrice :

Sources :  

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