Au moins 4 200 friches pour 90 à 150 000 hectares sont aujourd’hui recensées en France. Ce poids est loin d’être négligeable, notamment au regard de l’objectif de Zéro Artificialisation Nette, dans les territoires en tension sur l’aspect du foncier et du logement, ou encore dans une optique de redynamisation des territoires.
Qu’est-ce qu’une « friche » ?
La définition juridique d’une « friche » a été établie avec la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, preuve, s’il en est, de son rôle majeur à venir. Une friche est donc un « bien ou droit immobilier, bâti ou non bâti, inutilisé et dont l’état, la configuration ou l’occupation totale ou partielle ne permet pas un réemploi sans un aménagement ou des travaux préalables ».
Au regard de cette définition, les friches présentent donc des caractéristiques assez diverses : il y a celles que l’on imagine aisément, anciens bâtiments industriels, sur de grands terrains, laissés à l’abandon ; mais aussi des friches de beaucoup plus petites tailles, issues de logements ou de bâtiments d’activité, en zone urbaine dense ou en milieu rural. Si leur nombre et leur surface totale restent à préciser en France (au moins 4 200 pour 90 à 150 000 hectares d’après le site « Cartofriche » du Cerema), leur poids est loin d’être négligeable, notamment au regard de l’objectif de Zéro Artificialisation Nette (ZAN), dans les territoires en tension sur l’aspect du foncier et du logement, ou encore dans une optique de redynamisation des territoires.
Cependant, de nombreux éléments sont à prendre en compte avant de voir un projet finalisé sur une friche. L’Institut Paris Région (association dont la mission est de réaliser des études et travaux nécessaires à la prise de décision des élus de Conseil régional d’Île-de-France), dans une note rapide d’octobre 2021 (n°919) identifie 3 grands temps avant de voir un projet aboutir : la stratégie d’usage du site, la remise en état et la réalisation du projet.
Connaissance, enjeux et projet sur la friche
La première phase d’aménagement vise, comme tout projet, à connaître le site. Dans le cas précis d’une friche, 3 points majeurs sont à prendre en compte
- L’histoire de la friche. Contrairement à un terrain non bâti ou à une opération de déconstruction/reconstruction, l’histoire du lieu, les types d’usages passés, le propriétaire actuel, mais aussi les contraintes réglementaires et techniques particulières associées (règlementations applicables, contraintes patrimoniales, état technique, besoins éventuels de mise en sécurité et de limitation des accès) sont autant d’éléments cruciaux pouvant préfigurer de la difficulté et du coût de l’opération.
- L’insertion dans l’existant et la programmation du projet. Le but est d’apporter une plus-value économique, sociale ou encore environnementale : le projet s’inscrit-il dans une démarche politique, quels sont les besoins proches identifiés, quels types d’activités est-il possible d’accueillir sur la friche, comment intégrer l’environnement proche en limitant les nuisances associées, quels échanges avec les acteurs locaux à prendre en compte pour concevoir un projet porté par le plus grand nombre ?
- Les acteurs impliqués. Acteurs publics (Etat, collectivités territoriales), établissements publics fonciers (EPF), acteurs privés (aménageurs, bureaux d’études, etc.), associations, sont autant de partenaires à identifier, pour déterminer leurs apports (financiers, administratifs, juridiques, compétences métiers, ressources) et la temporalité des sollicitations. Les opérations sur les friches étant souvent plus complexes et plus coûteuses que des opérations « conventionnelles », la prise en compte de tous les acteurs mobilisables et de leurs apports, notamment économiques et financiers, est indispensable pour faire émerger le projet.
Remise en état du site
C’est la différence majeure avec une opération sur terrain nu, d’extension ou de réhabilitation. La remise en état prend en compte des postes de dépenses potentiellement très élevés, freins majeurs à la réalisation de l’opération : dépollution des sols et des infrastructures, démolition des bâtiments, sécurisation des espaces, désamiantage, déplombage, etc. Les études sont donc indispensables pour évaluer les besoins de remise en état du site, et donc les obligations associées. Par exemple, des opérations de dépollution pour réaliser du logement seront sûrement plus poussées que pour implanter des entrepôts ou de l’activité logistique.
Montage du projet
Phase la plus connue d’une opération immobilière, elle consiste en la réhabilitation, la construction de nouveaux bâtiments et infrastructures, l’aménagement du site pour la meilleure intégration possible dans l’écosystème existant. Selon la taille, l’emplacement et la nature des activités implantées, les projets auront des échelles différentes mais doivent permettre de répondre à des besoins locaux, en accord avec des politiques sociales, économiques, et écologiques particulières : redynamisation, développement d’activités de petites tailles, limitation de l’artificialisation des sols, réemploi de matériaux existants, etc. Il peut s’agir, par exemple, d’implantation de logements co-pensés avec les futurs usagers, de commerces de proximité, parfois en lien avec de la production locale, de l’animation culturelle, d’espaces de co-working ou encore de tiers-lieux . Une solution de plus en plus utilisée est également celle de l’usage transitoire de la friche : installer une activité sur un temps limité, en attendant la définition ou réalisation du projet principal. La connaissance des partenaires et de leurs financements associés (subventions, prêts, portages particuliers) est donc primordiale au regard des enveloppes budgétaires du projet, mais aussi des sollicitations de chacun : par exemple l’Etat et les collectivités territoriales, la Banque des Territoires, l’ADEME, les EPF, mais aussi d’acteurs privés ou de mécènes.
Les friches sont ainsi identifiées comme un enjeu majeur urbain dans les mois et années à venir, se matérialisant d’abord par leur meilleure connaissance (recensement, nombre, superficie, localisation, notamment via le site du Cerema « Cartofriche ») pour mieux identifier les projets qui y sont compatibles ; mais également par une mobilisation financière de l’Etat, à travers le Fonds Friches, à hauteur de 750 M€ pour 2021-2022, dans le cadre du Plan de Relance.
La sensibilité et la mobilisation des différentes collectivités territoriales pour la prise en compte de ces sites existants ou en devenir dans leur politique d’aménagement et d’urbanisation est en cours. Leurs synergies sont notamment à approfondir car déterminantes pour la réalisation d’un projet.
Si ces projets sont à porter sur une continuité et un temps long, des outils sont à disposition des collectivités pour avancer selon les étapes. Il peut s’agir d’un audit 360°, dont le but est de faire un état des lieux des bâtiments et infrastructures existants, ou d’un Schéma directeur immobilier, afin de mettre en place une stratégie pour le devenir des sites (bâtis ou non bâtis), et évaluer leurs possibilités de reconversion selon les besoins identifiés dans la collectivité : travaux d’entretien ou opérations plus conséquentes de rénovation, réhabilitation, nouveaux usages, etc. Autant de réponses que tbmaestro est en mesure d’apporter afin d’alimenter les premières phases d’un projet sur une friche.
Mots clés : friches, zéro artificialisation nette, recyclage foncier, urbanisme transitoire, aménagement, financement
Date de l’article : 23/02/2022
Rédacteur : Nina BOUAZIZ
Sources :
