En France, malgré une économie de la construction qui se porte bien, la crise du logement qui affecte particulièrement les zones tendues, perdure. Il est nécessaire de poursuivre les constructions pour pallier la crise. Cependant il convient de préserver les terres agricoles, et certains centres-villes sont déjà très denses. Alors où construire ? La division de pavillons ou de parcelles pour construire un nouveau bâtiment apparaît comme une solution, parmi d’autres, afin de créer du logement en France. Les freins psychologiques, financiers et techniques restent cependant nombreux.
« Nous ne pouvons pas continuer à aménager et à urbaniser le territoire comme nous l’avons fait ces cinquante dernières années. Nous vivons une forme de révolution de l’aménagement du territoire. Les objectifs très ambitieux de la loi “climat et résilience” vont bousculer la gouvernance territoriale du bloc local en raison des efforts très importants qu’il faudra consentir. Et de la pédagogie à réaliser auprès des habitants, mais aussi des élus. » Michel Heinrich, président de la fédération des Scot.
Constat de la périurbanisation
Ces soixante dernières années, la France a connu un vaste mouvement de périurbanisation qui s’est traduit par des formes urbaines très consommatrices d’espace. Cette périurbanisation a fait l’objet de nombreuses critiques, tant pour l’artificialisation des terres agricoles, que pour le recours à la voiture individuelle et l’instauration d’un certain entre-soi social qu’elle génère.
Pourtant, loin de se réduire à ces idées reçues, le périurbain connaît aujourd’hui une certaine maturité et se révèle être un espace divers, qui se diversifie de plus en plus. La population, les activités, et les mobilités s’y diversifient. Il en va de même pour les types de construction : si 90% du périurbain est actuellement constitué de maisons individuelles, 40 % de la production de logement y est le fait du logement collectif.
Cette diversification des formes urbaines vers une plus grande densité est largement promue par la puissance publique, qui est aujourd’hui à la recherche d’un modèle alternatif à l’étalement urbain. L’architecture se doit de répondre aux attentes du « développement durable » et pour cela la densification est identifiée comme un élément clef. Il faut « reconstruire la ville sur la ville », faire « une architecture à taille humaine », « une ville pour les piétons ». Ces impératifs concernent tout autant le périurbain que la banlieue ou les centres-villes, et imposent à beaucoup de communes périurbaines de construire des immeubles au royaume des maisons.
Pourtant la densification est loin d’être une évidence, parce qu’elle suscite des oppositions de la part des élus et des habitants, mais aussi parce que le bilan économique des opérations de construction est difficile à équilibrer.
Changer l’image de la densité
Fixées par la loi « climat et résilience », les perspectives de zéro artificialisation nette des sols visent à freiner l’étalement urbain avec pour conséquence la densification des villes de toutes tailles. L’enjeu est de rendre acceptable cette densification, souvent décriée. Cette problématique d’acceptabilité s’annonce complexe dans les territoires périurbains et, surtout, ruraux.
En effet, la densité reste particulièrement stigmatisée, d’autant plus en cette période de crise sanitaire au cours de laquelle les Français ont fait entendre leurs envies d’espace et d’extérieur, qui seraient incompatibles avec la ville dense.
Ministre déléguée auprès de la ministre de la Transition écologique, chargée du Logement, Emmanuelle Wargon ne nie pas l’aspect « repoussoir » de la densité. D’après elle, « il est temps de changer nos regards sur l’habitat et de rendre désirable la ville durable. Il faut donner à voir et susciter l’intérêt pour une ville qui combine intensité et qualité ». L’utilisation du mot « intensité », qui revêt un aspect qualitatif vient en opposition au terme « densité » qui apparaît plus quantitatif. Le parc des communes périurbaines est encore largement homogène, avec une dominante de grands logements occupés par des propriétaires occupants. La diversification de l’offre de logement, et notamment de logement collectif social, répond à un besoin pour loger des publics qui n’ont pas les moyens – ou pas l’envie – d’accéder à la propriété d’un pavillon : familles monoparentales, personnes âgées isolées, jeunes ménages, décohabitants…
Il est cependant possible de résoudre une partie des besoins de logement par la densification douce du tissu pavillonnaire. Pour cela, il faut faire du propriétaire particulier le nouveau promoteur immobilier pour rénover et densifier son propre bien. On crée ainsi des logements sans toucher aux terres agricoles ni densifier les cœurs de ville. A l’image des grandes villes, les campagnes, voire le périurbain et son modèle de pavillons en lotissements, sont capables de se transformer sur eux-mêmes.
Qu’est-ce que le principe du BIMBY («Build in my backyard») ?
En 2009, l’Agence Nationale de la Recherche lance un appel à projets « Villes Durables » et sélectionne le projet Bimby, conçu par deux architectes urbanistes, Benoît Le Foll et David Miet. Bimby, c’est l’acronyme de « Build in My Back Yard » qui signfie en français « construire dans mon jardin ».
Son ambition est de définir une nouvelle filière de production de la ville, en s’appuyant sur les quartiers pavillonnaires déjà existants, et en proposant donc une solution alternative à l’étalement urbain. Il s’agit d’accompagner la densification de ces espaces périurbains. En misant sur la rencontre d’intérêts convergents : d’un côté, des habitants prêts à diviser leur terrain pour mieux le valoriser sur le marché immobilier ; de l’autre, des collectivités qui veulent proposer une offre diversifiée de logements sans ajouter à l’étalement urbain.
Parmi les habitants, certains diviseront leur parcelle, vendront leur maison et construiront sur la parcelle restante une maison plus petite, de plain-pied et adaptée à leurs vieux jours. D’autres accueilleront un de leurs enfants dans cette nouvelle maison. Les derniers feront une opération financière en vendant ou louant la maison nouvellement construite. Les possibilités de densification qu’offre Bimby intéressent aussi la collectivité. Les maisons ainsi construites et les espaces libérés par la division parcellaire lui permettent d’économiser ailleurs des surfaces. Sans supprimer la réalisation de nouveaux lotissements, cette démarche en réduit le nombre ou la taille.
Pour les concepteurs du projet, les zones pavillonnaires recèleraient en effet un gisement foncier remarquable : il y a actuellement 14 millions de maisons individuelles et une partie des propriétaires pourrait être encline à céder une partie de leur terrain. Même si ça ne concernerait qu’1 % d’entre eux, cela représenterait déjà 140.000 terrains à bâtir.
Quels sont les avantages de la démarche « BIMBY » ?
Pour la commune et ses habitants, le modèle proposé par Bimby possède des avantages. En effet, il représente :
- un intérêt économique : à la fois pour la commune qui voit ainsi la possibilité de « fabriquer un urbanisme sur mesure et à moindre coût » et pour les habitants propriétaires de maisons individuelles, qui peuvent « mobiliser une partie de leur patrimoine foncier pour financer la réalisation de leurs projets, notamment en détachant une partie de leur terrain pour la valoriser en tant que nouvelle parcelle constructible. »
- un intérêt écologique : l’étalement urbain a des conséquences environnementales. Par exemple, la fragmentation des espaces naturels et agricoles est néfaste à la biodiversité. Bimby, au contraire, présente l’avantage de s’appuyer sur des zones urbaines déjà existantes, « tout en maintenant des densités faibles et sans engendrer de pression foncière, ceci dans des quantités qui permettraient de répondre chaque année à une part significative des besoins en logements ».
- un intérêt social : avec le départ des enfants, les recompositions familiales, la retraite, le vieillissement, etc., une grande partie des maisons actuelles sont inadaptées aux besoins et aux aspirations de leurs habitants. Une partie de la plus-value obtenue par division parcellaire peut permettre aux habitants de financer un projet d’adaptation de leur habitat au regard des changements de leur modes de vie. Bimby propose également une ouverture concernant les logements sociaux.
Si cette démarche n’est pas une solution miracle, elle peut permettre la production de logements plus abordables et offrir la possibilité à la collectivité de reprendre la main sur le prix du foncier.
Comment lancer une démarche Bimby dans sa commune ?
Selon le guide L’essentiel sur Bimby : « Pour concrétiser la démarche BIMBY, celle-ci doit être pleinement intégrée dans le PLU comme un élément à part entière du développement de la commune. A cet effet, elle doit constituer l’un des volets du programme d’aménagement et de développement durable (PADD), être développée comme une orientation d’aménagement et de programmation (OAP), transcrite dans le règlement d’une zone ou d’un secteur (selon l‘importance de la superficie qu’elle concerne, les enjeux qu’elle représente, et ses spécificités réglementaires) et justifiée dans le rapport de présentation. » Certains articles du PLU peuvent cependant être de véritables freins à BIMBY comme ceux concernant les accès à la parcelle, l’assainissement, la hauteur des constructions, etc. Les communes intéressées devront nécessairement faire évoluer leurs documents d’urbanisme.
« On priorise la densification près des axes de transports et dans les zones bien pourvues en réseaux. Nous la limitons dans les zones rurales ou à risques. ». Christine Garnier, vice-présidente chargée de l’habitat, du logement et de la politique foncière -Grenoble-Alpes métropole
Il y a certes encore du scepticisme au regard de la durée et des modalités à mettre en place pour faire aboutir le projet BIMBY. Mais force est de constater qu’il offre une dimension « sur mesure et participative » à l’urbanisme actuel.
Ce projet consiste à établir un cadre politique et incitatif dans lequel les collectivités et les habitants peuvent déterminer localement l’évolution de leur ville et de leur parcelle selon leurs propres opportunités, aspirations et besoins.
L’équipe tbmaestro accompagne les collectivités dans leur réflexion d’aménagement urbain dans le cadre de l’élaboration de leur schéma directeur immobilier. Il s’agit d’un outil complémentaire au Schéma de cohérence territoriale (SCOT) qui propose quant à lui, des actions en faveur de la gestion économe de l’espace et de la lutte contre l’artificialisation des sols et au Plan Local d’Urbanisme (PLU) qui fixe les règles générales d’utilisation du sol sur le territoire. L’objectif du schéma directeur immobilier est d’étudier toutes les opportunités d’opérations immobiliers à mettre en place au sein du bâti existant et de favoriser ainsi autant que possible le renouvellement urbain.
Mots clefs : crise du logement, densification, zéro artificialisation nette, division parcellaire
Date de l’article : 04/05/2022
Rédacteur : Claire DUCLOS
Sources :
https://www.courrierdesmaires.fr/article/bimby-l-art-de-densifier-en-zones-pavillonnaires.19872
https://www.lagazettedescommunes.com/780101/et-si-la-ville-dense-etait-tendance/
