Le sujet des bâtiments inoccupés est un sujet de préoccupation croissante ces dernières années. Face à une demande de logements qui augmente, il est inquiétant de voir la quantité de bâtiments et logements inoccupés pendant de longues périodes. Que l’on soit un particulier, une commune ou une entreprise, conserver des locaux vacants dans son parc engendre un certain nombre de coûts, de contraintes et de risques, alors que ces locaux pourraient être des mètres carrés valorisés, répondant à un besoin pour d’autres usagers.
Différentes situations à l’origine de cette vacance
Le logement représente une partie importante des locaux vacants. En 2021 en France, 1,1 million de logements étaient durablement vacants (c’est-à-dire depuis au moins deux ans), dont 300 000 en zone tendue. Par ailleurs, ce chiffre risque de croître davantage avec l’interdiction de louer les logements particulièrement énergivores que l’on appelle « passoires thermiques », depuis ce début d’année 2023.
Les causes de la vacance longue durée, dite structurelle, sont multiples :
- Le besoin en travaux : ceux-ci peuvent provoquer un découragement ou une incapacité financière à les réaliser. Il s’agit de la première cause de vacance durable.
- Les caractéristiques de leur propriétaire : âge avancé, propriétaire en maison de retraite, découragement suite à une mauvaise expérience locative, désintérêt de s’occuper du bien, etc.
- Une vacance volontaire : certains logements sont le fruit d’investissements immobiliers, sans revenus locatifs souhaités. Il peut s’agir de placements pour plus tard, de logements réservés pour soi, de rétentions spéculatives pour transmettre à ses héritiers, etc.
- Un logement obsolète : inadapté à la demande ou en attente de déconstruction.
- Les contextes locaux : tension locale du marché immobilier, caractéristiques locales spécifiques, etc.
Suite à la crise de la COVID, le télétravail et le flex-office (pas de bureau fixe) sont devenus de plus en plus courants. Un effet de désertification des bureaux s’opère actuellement, libérant des espaces et permettant aux entreprises de revoir leur stratégie immobilière. Ainsi, le nombre de mètres carrés de bureaux vacants a presque doublé depuis la crise de la COVID (4,4 millions de m² à la mi 2022 en Île-de-France). Pour en savoir plus, consultez notre article sur : « L’immobilier tertiaire face à l’essor du travail flexible ».
Les immeubles ou espaces de bureaux vides représentent un potentiel de reconversion pouvant agrémenter l’offre de logement. Des aides existent pour ce type d’opérations (dérogation possible au PLU et aux règles de mixité sociale, bonus de construction, etc.) mais celles-ci restent complexes à mettre en place et représentent donc un potentiel sous-exploité.
Les risques à laisser des espaces vacants
Conserver des locaux vacants dans son parc immobilier peut entraîner de multiples conséquences négatives. Un local inoccupé est un local qui n’est, dans la majorité des cas, ni chauffé ni aéré, ce qui engendre des problèmes d’humidité entrainant parfois d’importantes dégradations. De plus, ces locaux ne sont généralement pas entretenus et cumulent des besoins en travaux au fil du temps, jusqu’à potentiellement arriver à un stade de demande d’investissements trop lourde pour pouvoir être menée par son propriétaire. Ainsi, des écueils peuvent survenir tels que des soucis structurels importants, n’étant ni relevés ni traités, pour atteindre, dans certains cas, l’écroulement et engendrer des risques à la personne.
Les locaux vacants sont également soumis aux risques de vandalisme et de squat. Les propriétaires doivent ainsi engager des coûts de mise en sécurité, au risque de voir leur responsabilité engagée si un accident survient à l’intérieur ou en provenance du local squatté. Autre cas de figure : la réquisition du bien par un marchand de sommeil ou l’installation d’un ménage dans les lieux. Il s’agit de situations où il est laborieux de récupérer le bien et qui occasionne, dans la majeure partie des cas, une perte sèche pour le propriétaire et peut entraîner un fort impact psychologique.
En plus des coûts liés à la détérioration, aux travaux et aux conséquences déjà citées, les propriétaires de biens inoccupés doivent également assumer les coûts tels que les taxes foncières et les taxes d’habitation pour les logements vacants. Cette dernière a été renforcée début 2023 afin d’inciter les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché ou à s’en départir.
Des leviers pour lutter contre les sites inoccupés
Des solutions de remise sur le marché de logements existent mais restent méconnues. Recycler les logements existants peut aider à redynamiser des secteurs détendus, agrémenter l’offre du parc social et peut également se substituer à des constructions neuves.
Afin d’aider les collectivités à réduire la quantité de logements vacants sur leurs communes, le gouvernement a mis en place le plan national de lutte contre la vacance des logements. Il propose des outils pour les collectivités, dans le but de les aider à identifier les logements vacants, contacter leur propriétaire et proposer des solutions incitatives de remise sur le marché. Ainsi, la base de données LOVAC leur permet de repérer et caractériser les logements inoccupés, tandis que la solution numérique Zéro Logement Vacant cartographie cette base de données. Elle propose également différents services d’accompagnement aux collectivités engageant cette démarche.
Ce plan passe également par le renforcement de la communication sur les solutions de remise sur le marché, via les Agences Départementale d’Information sur le Logement (ADIL) et facilhabitat.gouv, ainsi que par la mise en place d’une plateforme d’échange collaborative permettant le partage d’expériences entre différents acteurs.
Parmi les solutions ou aides existantes, il est possible de citer :
- Le guide sur la vacance des logements publié fin 2018 par l’ANAH et RNCLV. Il recense les outils et dispositifs clés pour les collectivités et donne des exemples concrets de retours d’expériences.
- Des dispositifs permettant de louer son bien sans en avoir la gestion, tel que Solibail, qui propose aux propriétaires de loger des familles modestes sans en avoir la gestion et en étant protégés et assurés de percevoir les loyers.
- Le dispositif Loc’Avantage qui permet aux propriétaires louant leurs biens de bénéficier d’avantages fiscaux en contrepartie d’un loyer en dessous du marché local et d’un public ciblé de locataires.
- Des aides financières pour réaliser les travaux dans le logement mis en location (aides de l’Anah, etc.).
- La convention d’occupation précaire : obtention d’un droit d’occupation pour le demandeur et d’une petite contrepartie financière pour le propriétaire, autour d’un accord sur un contrat qui permet de déroger au régime des baux.
- La hausse de la taxe d’habitation sur les logements vacants en 2023.
- L’urbanisme transitoire. Pour en savoir plus, nous vous invitons à consulter notre article : « L’urbanisme transitoire comme levier du renouvellement urbain ».
Certains bâtiments, comme les monuments historiques, demandent des investissements bien trop importants pour bénéficier de travaux de rénovation à court ou moyen terme. Dans ces cas, les solutions d’urbanisme transitoire, de partenariat public privé, de bail à réhabilitation ou encore de cession, peuvent être envisagées. Ces décisions sont à prendre à l’issue de réflexions approfondies. En parallèle, il existe des bâtiments occupés qui ne répondent pas de manière adéquate aux besoins de leurs usagers. Tandis que des bâtiments vides, au sein du même parc, sont parfois plus adaptés et où un simple déménagement moyennant un faible investissement de remise en état pourrait être envisagé. Cette démarche permet de libérer des espaces facilement cessibles, générant des ressources financières à court terme.
tbmaestro propose à tout gestionnaire de parc immobilier, de réaliser une étude technique et occupationnelle de l’état de son parc. Celle-ci lui donnera toutes les clés d’analyse et d’aide à la prise de décision. Les experts tbmaestro, forts d’une vision neutre et objective, mettront en évidence les différentes solutions qui s’offrent au gestionnaire, quant à l’avenir de ses bâtiments inoccupés.
Mots clefs : logements vacants, bureaux vacants, dégradation, squat, stratégie, revalorisation, vacance, bureaux.
Date de l’article : 07/02/2023
Rédacteur :
Sources :
https://www.ecologie.gouv.fr/plan-national-lutte-contre-logements-vacants
Guide de l’ANAH : https://fr.calameo.com/read/003588254753e389fa6b9
https://www.ecologie.gouv.fr/louer-solidaire-solibail
https://www.anah.fr/proprietaires/proprietaires-bailleurs/locavantages/
