L’urbanisme transitoire comme levier du renouvellement urbain

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21 Déc, 2022

L’urbanisme transitoire, de par les projets phares qu’il a su créer, est devenu un véritable outil du projet urbain. Étant caractérisé de laboratoire d’expérimentation, ce dernier ne cesse de réinventer la ville permettant aux propriétaires fonciers de redynamiser leur territoire à faible coût.

Qu’est-ce que l’urbanisme transitoire ? 

L’urbanisme transitoire est défini par l’Institut Paris Région comme englobant toutes les initiatives qui visent, sur des terrains ou bâtiments inoccupés, à réactiver la vie locale de façon provisoire, lorsque l’usage du site n’est pas déterminé ou que le projet urbain ou immobilier tarde à se réaliser. Ces initiatives se situent entre le temps court de l’événementiel et de l’éphémère, et le temps long d’un urbanisme qui se veut durable.

De nouvelles appellations ont vu le jour et nous permettent de mieux définir les vocations des différents projets. Tout d’abord l’Agence de développement et d’urbanisme de Lille Métropole, considère que l’urbanisme dit éphémère s’étend sur une très courte durée et est principalement présent dans l’espace public. L’urbanisme dit temporaire vise à aménager le territoire de façon provisoire et a comme principale ambition d’impulser la création d’un projet urbain. Enfin, l’urbanisme transitoire va permettre de redynamiser un espace le temps qu’un projet urbain défini et planifié puisse se mettre en place.

Les points clés pour réussir un projet d’urbanisme transitoire

Pour qu’un projet d’urbanisme transitoire puisse voir le jour et être cohérent, ce dernier doit alors s’appuyer sur cinq points : les acteurs impliqués, la temporalité, la programmation envisagée, le montage financier ainsi que le respect de diverses réglementations.

Les acteurs principalement concernés par un projet d’urbanisme transitoire sont le propriétaire, la collectivité, l’occupant ou encore le facilitateur (facultatif). Les propriétaires fonciers sont majoritairement des acteurs publics, mais cette tendance tend à changer, car de plus en plus d’acteurs privés se penchent sur cette question. On peut notamment citer l’exemple de SNCF Immobilier qui en 2019 était à l’origine d’une quinzaine de projets d’urbanisme transitoire. Pour le cas des acteurs publics, il semblerait d’après l’Institut Paris Région que certains types d’acteurs aient la capacité de porter un tel projet. Les EPCI, les départements ainsi que les villes moyennes posséderaient les moyens internes suffisants. L’occupant de ce type de projet n’est pas forcément défini à l’avance, le tout est de pouvoir proposer une programmation expérimentale visant à redynamiser le territoire et peut être porté aussi bien par des associations que des entreprises d’événementiel. Cet occupant sera cependant choisi après la mise en place d’un appel à projets ou d’un appel à manifestation d’intérêt. S’il souhaite passer cette étape, il pourra directement passer par un facilitateur qui prendra en charge de lui-même toute la programmation du site.

Enfin, les citoyens étant de plus en plus investis dans l’urbanisation de leur quartier devront être intégrés dans le projet de façon qu’ils y soient favorables.

La temporalité d’un projet d’urbanisme transitoire doit être prise en compte en amont de sa réalisation, car elle va conditionner sa programmation ainsi que son modèle économique. Dans la grande majorité, ce type de projet ne dépasse pas les trois ans d’existence. Cependant, malgré le caractère éphémère de ce type de projet, nous avons pu constater que certains projets ont été pérennisés faisant perdre le sens premier du terme « transitoire ».

L’urbanisme transitoire, pour être considéré comme tel, doit mettre l’expérimentation au cœur de sa programmation. Pour cela, on a notamment pu voir différentes thématiques s’imposer. D’après une étude réalisée par l’Institut Paris Région, environ 25% des projets d’urbanisme transitoire en Île-de-France auraient opté pour une thématique orientée vers l’art, la culture ou encore les loisirs comme la Halle Papin située à Pantin. On retrouve également à 14% des projets possédant des bureaux et espaces productifs tels que cela a été le cas pour l’ancien fort d’Aubervilliers ainsi que des espaces mixtes permettant alors à ces projets de développer diverses thématiques. 12% sont tournés vers des lieux d’animations comme le projet Bruit du frigo à Gennevilliers. 10% des projets sont développés pour des parcs ou des jardins comme l’Espace Imaginaire à Saint-Denis. 9% sont dirigés vers le sport et l’agriculture urbaine comme la Prairie du canal à Bobigny. 4% ont pour thématique les lieux de fêtes tels que la Friche Richard située à Paris. Enfin, seulement 3% concernent des projets d’hébergements comme dans le projet mixte les Grands Voisins. Bien sûr, l’urbanisme transitoire n’est pas figé dans ces thématiques, le but étant d’expérimenter, il n’y a pas de codes précis. 

Pour qu’un tel projet fonctionne, il est nécessaire qu’un modèle économique soit mis en place pour que les dépenses et recettes de ce dernier soient cohérentes. Dans les dépenses à prévoir pour l’occupant, il faut compter le loyer, les travaux d’occupation, la mise aux normes, l’entretien courant, la gestion du lieu ainsi que les salaires des futurs employés. Les recettes pourront varier d’un projet à un autre en fonction des activités proposées par l’occupant. L’objectif premier de ce type de projet étant de faire revivre un espace délaissé et non de capitaliser un maximum d’argent. Ils devront alors être en capacité d’anticiper le retour sur investissement de leur projet en fonction de la durée de celui-ci. De plus, différents acteurs peuvent subventionner une partie des projets, comme cela a été le cas avec l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine et la Région Île-de-France.

 Enfin, pour que le projet puisse voir le jour, il est nécessaire que celui-ci soit en adéquation avec les règles d’urbanisme mises en place par la collectivité où il se situe. Les travaux qui seront à réaliser devront également être accompagnés d’un permis de construire « précaire » et un changement de destination devra être enregistré. De plus, il sera nécessaire que toutes les réglementations en matière de sécurité d’incendie et d’accessibilité soient respectées.

L’exemple de Ground Control

Localisation : Futur projet urbain de la Gare de Lyon Daumesnil

Propriétaire : SNCF Immobilier

Coût du projet : 2,8M€ (dont 0.5M€ pour SNCF Immobilier ainsi que 1,8M€ pour La Lune Rousse) 

Durée : 2017 à 2019 puis renouvelé pour 2 ans

Occupant : La Lune Rousse

Thématique : Culture

Programmation : Bars, restaurants, boutiques, corners, concerts, marchés, ateliers thématiques…

Visiteurs : environ 70 000 visiteurs par mois

L’urbanisme transitoire, oui, mais à quel prix ?

Tout d’abord, il est important de souligner que l’urbanisme transitoire va permettre au propriétaire de déléguer la gestion de son bien pendant la durée du projet. L’occupation, même temporaire, permettra alors de réaliser des économies sur les coûts de gardiennage et d’entretien du site. Cette occupation, ayant comme principal objectif de rendre attractif le lieu, permettra de dynamiser le quartier et insuffler ainsi une certaine attractivité pour le projet qui y verra le jour.

Cependant, malgré une plus-value certaine, si le projet fonctionne, il ne faut pas oublier que le montage financier doit être pensé avec attention. La mise en place d’un projet transitoire doit garantir au porteur de ne pas perdre de l’argent quand le projet prendra fin. C’est pourquoi le montage financier devra absolument anticiper la fin du projet et prévoir un investissement cohérent avec les recettes à venir. Enfin, il ne faut pas sous-estimer le pouvoir de cet outil. Effectivement, de par l’attractivité du projet en question, un phénomène de gentrification peut alors apparaître au sein du quartier comme ce fut le cas pour la ville de Pantin. Ce phénomène altère alors l’effet premier du projet censé redynamiser le quartier sans pour autant changer son ADN.

Dans une logique de formaliser de nouveaux projets immobiliers, pouvant être ciblés dans un schéma directeur immobilier, les acteurs concernés peuvent alors s’orienter vers la mise en place d’un projet d’urbanisme transitoire. Cet outil leur permettra d’occuper l’espace, le temps que le projet en question voit le jour et donc d’optimiser au maximum leur territoire.  


Mot clé principal : Urbanisme transitoire

Mots clés : Urbanisme transitoire, rénovation, attractivité, temporaire, éphémère, transitoire, Institut Paris Région, temporalité, programmation, montage financier, temporalité

Date de l’article : 21/12/2022

Rédactrice : Laurine Tessier

Sources :

https://medias.sncf.com/sncfcom/newsroom/pdf/SNCF-Ur-Tran

sitoire.pdf

https://www.institutparisregion.fr/fileadmin/NewEtudes/Etude_1601/cp9_web.pdf

https://agence-cohesion-territoires.gouv.fr/sites/default/files/2020-07/ACV_ForumDesSolutions_EXE-v04-BD.pdf

https://www.anru.fr/sites/default/files/media/downloads/carnet-innovation_urbanisme-transitoire_juin2021_0.pdf

https://www.institutparisregion.fr/fileadmin/NewEtudes/Etude_1427/UrbanismeTransitoire.pdf

https://francevilledurable.fr/realisations/ground-control-paris-sncf/#:~:text=Ground%20Control%20est%20une%20r%C3%A9alisation,l’attente%20de%20leur%20reconversion. Paris : l’aventure Ground Control se prolonge jusqu’en 2021 – Le Parisien

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