DPE et interdiction de louer : où en sommes-nous ?

Le DPE implique des restrictions croissantes sur les logements loués. Malgré des critiques sur sa fiabilité, ce diagnostic incite les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation énergétique. Les solutions possibles incluent diverses aides financières, soulignant l’importance d’identifier précisément les travaux nécessaires pour améliorer les performances énergétiques des logements.

Qu’est-ce qu’un DPE ?

Le Diagnostic de Performance Energétique – appelé DPE – est un diagnostic réalisé en France sur des biens immobiliers. Il renseigne sur la performance énergétique et climatique des bâtiments, dont les logements, en évaluant la consommation d’énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre. La suite de l’article sera consacrée aux logements.

Les modalités de calculs du DPE sont réglementées et aboutissent à 7 étiquettes énergétiques qui permettent de classer les logements selon leur performance énergétique : A, B, C, D, E, F, G. Les logements classés A ou B sont qualifiés de peu énergivores, alors que les logements classés F et G sont définis comme des passoires énergétiques.

En janvier 2022, l’Observatoire National de la Rénovation Energétique (ONRE) a étudié la répartition des logements par classe de DPE. Sur les 30 millions de résidences principales comptées en France en janvier 2022, environ 5,2 millions (soit 17 %) sont considérées comme des passoires énergétiques (étiquettes F et G).

Quelles sont les implications sur les logements loués ?

Dans le cadre de la loi climat et résilience promulguée le 22 août 2021, les propriétaires sont poussés à effectuer des travaux de rénovation énergétique s’ils souhaitent augmenter le montant du loyer ou continuer à louer leur logement. En effet, plusieurs échéances sont données :

• Depuis le 24 août 2022 : les loyers des logements privés étiquetés F ou G (autrement dit, les loyers des passoires énergétiques) ne peuvent plus être augmentés. Une augmentation du loyer est possible uniquement si des travaux de rénovation énergétique sont réalisés, et qu’un nouveau diagnostic réalisé à l’issue des travaux prouve que les performances énergétiques du logement sont meilleures.

• A partir du 1^er janvier 2025 : les logements classés G par le DPE sont interdits à la location (consommation d’énergie primaire supérieure à 420 kWh/m²/an et émissions de GES supérieures à 100 kg CO₂eq/m²/an).

• A partir du 1^er janvier 2028 : l’interdiction s’élargit aux logements de classe F (consommation d’énergie primaire de 420 kWh/m²/an et émissions de GES de 100 kg CO₂eq/m²/an).

• A partir du 1^er janvier 2034 : les logements étiquetés E s’ajoutent à la liste des logements considérés comme « indécents », et ne pourront plus être loués (consommation d’énergie primaire de 330 kWh/m²/an et émissions de GES de 70 kg CO₂eq/m²/an).

Y a-t-il des exceptions à l’interdiction de louer ?

La loi a prévu des exceptions pour des cas particuliers :

• Pour les logements qui sont classés « monument historique » et dont les travaux de rénovation énergétique modifieraient leur architecture.
• Pour les logements dont le coût des travaux dépasse 50% de la valeur vénale du bien.
• Dans le cas où la copropriété refuse de rénover les parties communes de l’immeuble, alors que des travaux ont été entrepris dans les appartements privatifs.

Faut-il craindre une crise du logement ?

Sur les 30 millions de résidences principales recensées en janvier 2022, un peu plus de 2 millions ne pourront plus être mises à la location en 2025 si aucuns travaux de rénovation énergétique n’ont été réalisés d’ici là. L’échéance approchant à grands pas, elle n’est pas sans inquiéter de nombreuses personnes qui craignent une crise du logement dans un contexte de marché locatif déjà particulièrement tendu (manque de logements sociaux, hausse du prix des matériaux de construction, capacité d’emprunt en baisse, diminution des ventes, envolée des taux d’intérêt, etc.).

Alors que certains demandent un assouplissement du calendrier et un report des échéances, le Ministre du Logement, Patrice Vergriete, refuse de « sacrifier l’écologie » :

« Le but du jeu, c’est de tout faire pour tenir ce calendrier et essayer de voir comment on peut accompagner les propriétaires pour qu’en 2025, il n’y ait pas de logement interdit à la location » a-t-il déclaré en septembre sur France info.

Cependant, le DPE est souvent critiqué et sa fiabilité remise en question, ce qui pousse certains propriétaires à trouver injuste la nécessité d’effectuer des travaux dans leur logement. Pourtant, depuis sa création en 2006, l’élaboration du DPE a été fiabilisé et renforcé une première fois en 2013 via une importante réforme, puis le 1er juillet 2021 via une seconde réforme. C’est notamment cette dernière réforme de 2021 qui a ajouté la prise en compte des émissions de CO₂. L’outil reste toutefois perfectible. D’ailleurs, le Ministre du Logement a rappelé que le problème des petits logements pénalisés par le logiciel mis en place par le ministère pour établir le DPE est en cours de correction. Les logements les plus petits ressortaient en effet comme les plus énergivores d’après l’étude réalisée par l’ONRE en janvier 2022.

Par ailleurs, deux sénateurs ont déposé un texte de proposition de loi le 11 octobre 2023 au Sénat, à propos du diagnostic de performance énergétique et de la crise du logement. Ce texte « propose dans son article unique de retenir pour le calcul du DPE, la prise en compte de l’énergie finale pour l’électricité comme pour les autres énergies. Le coefficient injustifié en France de 2,3 affectant les logements chauffés par convecteurs électriques sera ainsi supprimé ». Ils reprochent au DPE de prendre en compte les consommations d’énergie primaire, puisqu’il y a un facteur de conversion de l’énergie finale (celle réellement consommée) en énergie primaire (énergie initiale avant transformation) de 2,3 pour l’électricité, alors qu’il ne s’élève qu’à 1 pour le gaz ou le fioul. Cette différence de facteur de conversion favoriserait les logements chauffés au gaz ou au fioul alors que leurs performances en termes d’émissions de GES sont mauvaises.

Le Ministre du Logement est quant à lui confiant par rapport à la situation, et estime que rénover les logements classés G en l’espace d’un 1 an et 2 mois « semble jouable ». Il rassure en précisant que personne ne sera exclu de son logement une fois l’échéance passée, mais que les locataires seront en droits d’obliger les bailleurs à effectuer les travaux. Une refonte de la méthodologie de calcul du DPE n’est pour l’instant pas prévue.

Mais alors, quelles sont les solutions pour faire face à cette situation ?

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Mots-clés : DPE, logement, performance énergétique, location, rénovation, travaux

Date de l’article : 19/12/2023

Rédactrice :

Sources :

https://www.senat.fr/leg/exposes-des-motifs/ppl23-028-expose.html#:~:text=La%20multiplication%20de%20normes%20contraignantes,crise%20du%20logement%20sans%20pr%C3%A9c%C3%A9dent.

https://www.ecologie.gouv.fr/diagnostic-performance-energetique-dpe

https://www.ecologie.gouv.fr/loi-climat-resilience

https://www.ecologie.gouv.fr/interdiction-location-et-gel-des-loyers-des-passoires-energetiques

https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/sites/default/files/2022-07/document_travail_60_parc_logements_dpe_juillet2022.pdf

https://www.vie-publique.fr/en-bref/285937-bilan-dpe-17-des-logements-classes-passoires-energetiques

https://www.publicsenat.fr/actualites/territoires/passoires-thermiques-interdites-a-la-location-il-ny-a-pas-prise-de-conscience-de-la-gravite-de-la-crise-du-logement-sinquiete-dominique-estrosi-sasson