Face à la diminution des budgets attribués aux collectivités, la gestion de leur patrimoine représente un enjeu financier majeur, à la fois en termes de revenus tel que via la location de bâtiments, qu’en termes de dépenses. En effet, les coûts d’entretien courant des biens immobiliers sont estimés à environ 5 % de leur valeur d’acquisition actualisée. Ainsi, face à la diversité des actifs détenus par certaines collectivités – allant des locaux administratifs à la voirie, en passant par des lieux de culte – la présence d’une réserve financière dédiée à leur entretien devient incontournable. Dans ce contexte, il est essentiel de trouver un équilibre stratégique entre le maintien des biens relevant du domaine public et leur éventuelle cession.
D’après l’article L.3111-1 du code général de la propriété des personnes publiques, les biens du domaine public possèdent un caractère « inaliénable » et « imprescriptible ». Ces derniers sont définis au sein de l’article L2111-1 du Code général de la personne public comme :
Dans ce cadre, afin de procéder à l’aliénation d’une partie de son patrimoine, les collectivités auront pour obligations de procéder à un déclassement du bien souhaité. Autrement dit, de transférer ce patrimoine du domaine public, tel que défini précédemment, vers le domaine privé.
La procédure de déclassement s’effectue en deux étapes : la désaffectation puis le déclassement.
La première étape consiste en la désaffectation, qui implique de renoncer à l’utilité publique du bien. Un exemple concret serait celui des écoles désaffectées. Cette phase doit se matérialiser par des éléments factuels – tel que l’absence prolongée d’élèves dans l’établissement – et être explicite.
La deuxième étape est le déclassement. Ce dernier doit être, contrairement à la désaffectation, formalisé au sein d’un acte administratif tel qu’un décret, un arrêté ou encore une délibération ministérielle.
Au terme de cela, le bien rentre dans le domaine privé et devient ainsi cessible.
La procédure de vente qui se déroule après la procédure de déclassement contient également deux phases principales.
Tout d’abord, le conseil municipal doit accorder une autorisation de cession du bien désormais cessible, conformément à l’article L.2241-1 du Code général des collectivités territoriales. En vertu de ce même article, il lui revient également de déterminer la valeur foncière du bien, en tenant compte de plusieurs critères tels que sa superficie, son emplacement, et autres éléments pertinents. Par ailleurs, cette étape est impérative pour toute vente de patrimoine appartenant à des collectivités territoriales telles que les communes d’après le Code général des collectivités territoriales.
Ensuite, le Maire procédera à la vente du bien. Étant donné que la mise en concurrence et la publicité ne sont pas obligatoires en raison du déclassement, une vente amiable, dite « de gré à gré », peut être réalisée. Une vente par adjudication, autrement dit une vente aux enchères, est également une option envisageable.
Concernant la cession de patrimoine relevant du domaine public, plusieurs défis et opportunités peuvent être identifiés pour les collectivités :
Plusieurs exemples de ces ventes peuvent être retrouvés au sein, notamment, de certaines communes :
En résumé, la vente du patrimoine public, s’inscrit dans un cadre réglementaire précis et doit s’intégrer à une stratégie patrimoniale claire et définie. Si cette démarche représente un levier financier majeur pour les collectivités, elle peut également susciter une opposition de la population attachée à la valeur sentimentale de certains bâtiments.
Ainsi, tbmaestro facilite, à travers des SDIE co-construits avec les collectivités, la mise en place d’une stratégie et d’objectifs associés sur leur patrimoine. Ceci permettant d’aiguiller ces dernières sur le devenir de leurs bâtiments, notamment en ce qui concerne leur éventuelle mise en vente. A titre d’exemple, la ville de Neuville-sur-Saône, citée précédemment, a fait appel à tbmaestro en 2023 afin d’être accompagnée dans la gestion de leurs actifs.
Mots clefs : patrimoine public, déclassement, vente, optimisation, stratégie immobilière, investissement, coût, recettes
Date de l’article : 10.06.2025
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