Un bâtiment peut être techniquement performant, conforme à la réglementation ou encore récemment rénové, sans pour autant produire de valeur. Et pour cause, lorsqu’il reste vide, sous-occupé ou mal utilisé, il cesse d’être un actif efficace. Aujourd’hui, la performance patrimoniale ne se joue plus uniquement à l’échelle du bâtiment en tant que tel, mais dans sa capacité à s’intégrer durablement dans un territoire, des usages et des stratégies publiques.
La gestion patrimoniale immobilière s’est longtemps structurée autour d’une approche technico-économique. L’état technique, la conformité réglementaire, les coûts d’exploitation ou encore la performance énergétique constituaient les principaux critères d’analyse et de décision. Cette lecture reste indispensable pour sécuriser le patrimoine, mais elle ne suffit plus à expliquer pourquoi certains actifs décrochent tandis que d’autres, parfois plus modestes, conservent une forte attractivité.
De plus en plus de collectivités constatent que la valeur d’un actif ne réside pas uniquement dans ses caractéristiques intrinsèques, mais dans sa capacité à fonctionner comme un lieu. Un lieu accessible, fréquenté, et connecté aux mobilités, aux services publics et à la vie locale. Ainsi, la localisation, l’accessibilité, la qualité des espaces publics environnants ou encore l’intégration dans les dynamiques des quartiers pèsent autant que la performance technique du bâtiment en lui-même.
C’est pourquoi aujourd’hui deux bâtiments équivalents sur le plan technique peuvent connaître des trajectoires bien différ&entes. Un actif bien conçu mais mal intégré aux usages quotidiens peut rester durablement sous-occupé, générant une perte de valeur progressive. À contrario, un bâtiment plus ordinaire peut devenir fortement attractif s’il s’inscrit dans un environnement urbain vivant et accessible. On remarque alors que le territoire agit comme un amplificateur, ou un affaiblisseur, de la performance patrimoniale.
Cette évolution du regard conduit à interroger la notion de valeur d’usage. Un actif peut être conforme, rénové et énergétiquement performant, tout en restant inadapté aux besoins réels des usagers.
L’analyse des usages réels permet alors de dépasser les diagnostics technico-centrés. En effet, elle révèle des fragilités parfois invisibles dans les grilles d’évaluation patrimoniales classiques (inconfort, inadéquation fonctionnelle, rigidité des espaces…) mais aussi des potentiels d’usage inexploités. Ces leviers sont identifiés en observant la manière dont les bâtiments sont réellement occupés et utilisés.
La valeur d’usage devient alors un indicateur clé de la performance patrimoniale. Elle se mesure à travers les taux d’occupation, la fonctionnalité des espaces, mais aussi l’adéquation avec les besoins présents et futurs. Cette approche introduit une vision dynamique du patrimoine, non plus figée autour d’un programme initial, mais pensée comme un support adaptable au service de l’action publique. Ainsi, on dépasse la vision figée du patrimoine pour entrer dans une logique plus dynamique, orientée à la fois vers les usages présents, mais aussi futurs.
Cette lecture par les usages prend tout son sens lorsqu’elle est replacée à l’échelle du système patrimonial. Dans un contexte de pression foncière accrue et de mise en œuvre de l’objectif ZAN (Zéro artificialisation nette), le patrimoine existant et l’intensification des usages deviennent des ressources stratégiques. Avant de construire, il est désormais indispensable de mieux utiliser, transformer ou mutualiser l’existant.
En effet, piloter un patrimoine public ne consiste plus à optimiser chaque actif isolément, mais à arbitrer entre plusieurs options possibles à l’échelle d’un territoire : faut-il rénover, transformer, regrouper, céder ou maintenir en l’état ? Ces décisions engagent des investissements, et peuvent avoir des impacts durables sur l’organisation des services publics. C’est pourquoi la performance patrimoniale globale dépend de la cohérence entre les actifs, de leur complémentarité fonctionnelle et de leur capacité collective à répondre aux besoins attendus.
C’est ainsi qu’un bâtiment peut compenser les limites d’un autre, que des fonctions peuvent être regroupées, déplacées ou partagées ou encore que des sites peuvent changer de vocation en fonction des évolutions territoriales. Cette approche systémique est aujourd’hui structurée et encouragée à travers les démarches de schémas directeurs immobiliers et énergétiques (SDIE). Et pour cause, le patrimoine immobilier n’est plus seulement un poste de dépenses, mais un levier majeur de sobriété foncière et de performance de l’action publique.
Dans ce cadre, le SDIE s’impose comme un véritable outil de pilotage stratégique du patrimoine public. Il permet d’aligner le parc immobilier non seulement avec les contraintes budgétaires, mais aussi avec les besoins des usagers et les objectifs territoriaux.
Pour éclairer ces choix structurants, les collectivités doivent s’appuyer sur une connaissance fine et partagée de leurs actifs. Le croisement des données techniques, énergétiques, réglementaires, financières et d’usage est indispensable pour sortir d’une gestion réactive et construire une stratégie patrimoniale inscrite dans le temps. À ce stade, la donnée ne se limite plus à un inventaire : elle devient un levier de gouvernance, au service de décisions objectivées et hiérarchisées.
C’est dans cette logique que tbmaestro accompagne les collectivités. En structurant et en mettant en relation l’ensemble des données patrimoniales, le SDIE permet de dépasser une gestion fragmentée pour accéder à une vision stratégique du patrimoine. Il devient alors possible d’anticiper plutôt que de subir, d’arbitrer de manière éclairée et d’inscrire chaque actif dans une trajectoire réaliste et cohérente à l’échelle du territoire.
Dépasser l’actif isolé, c’est ainsi reconnaître que la performance patrimoniale ne se décrète pas bâtiment par bâtiment. Elle se construit dans la durée, à l’intersection des usages, du territoire et de la décision publique.
Mots clés : SDIE, territoire, usage, patrimoine, performance
Date de l’article : 20/01/2026
Rédactrice :
Sources :
https://www.cerema.fr/fr/actualites/intensifier-usages-batiments-pratique-marginale-demarche-bon
https://www.cerema.fr/fr/actualites/reseau-national-gestion-du-patrimoine-immobilier
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